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요즘 뉴스나 커뮤니티에서 자주 등장하는 단어가 바로 “전세사기”입니다.
몇 년 전만 해도 일부 사례에 불과했던 이 문제가 이제는 전국적으로 확산되면서, 서민들의 삶을 뒤흔드는 심각한 사회 문제로 자리 잡았습니다.
그런데 전세사기를 당했다고 해서 모든 게 끝난 건 아닙니다.
보증금을 돌려받을 수 있는 방법, 존재합니다.
다만 하나하나 꼼꼼히 대응해야 하고, 정부 지원 제도도 적극 활용해야 합니다.
이 글에서는
✔️ 전세사기 보증금 반환 방법을 단계별로
✔️ 법적 절차부터 정부 지원 제도까지 실전 위주로
✔️ 그리고 실제로 많은 분들이 헷갈려하는 포인트까지
아주 쉽게! 현실적으로! 자세히! 알려드릴게요.
✅ 전세사기란 무엇인가요?
전세사기란 보통 아래와 같은 방식으로 이루어집니다.
- 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없거나 그럴 의사가 없음
- 혹은 허위 계약서를 이용해 보증금을 편취
- 건물이 경매 또는 공매로 넘어가 보증금이 날아가는 상황
전세사기의 대표적인 유형은 아래와 같습니다.
- 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 많은 경우
- 이중계약: 같은 집을 두 명 이상과 계약하거나, 가짜 집주인과 계약
- 명의신탁 사기: 집주인이 실소유자가 아님
- 임대인 대출 남발: 보증금을 돌려줄 여력이 없음에도 대출로 돌려막기
✅ 전세사기를 당했을 때 보증금 반환을 받는 핵심 방법 5단계
전세사기를 당했다면 아래 5단계를 꼭 따라가세요.
① 전입신고 + 확정일자 확인 (선순위 확보)
이건 전세 계약을 할 때부터 반드시 준비해야 하는 기본기입니다.
- 전입신고: 주민센터에 주소 이전을 신고하면 '대항력'을 가짐
- 확정일자: 계약서에 도장을 받아야 '우선변제권'이 생김
✔️ 이 두 가지가 있어야, 집이 경매로 넘어가도 일정 금액은 보전받을 수 있어요.
② 집주인 상황 파악 (등기부등본 확인)
등기부등본을 통해 이 집에 얼마나 많은 채권자(빚쟁이)가 있는지 확인해야 해요.
- 근저당권, 압류, 가압류가 있다면 내 보증금이 후순위일 수 있습니다.
- 건물의 소유자가 실제 집주인인지 꼭 확인!
③ 임차권등기명령 신청 (보증금 우선권 유지)
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면?
▶️ **“임차권등기명령”**을 신청해야 합니다.
- 신청처: 관할 지방법원
- 신청비용: 약 1만 원 내외
- 제출서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고 및 확정일자 서류 등
📌 이렇게 하면 실제 이사를 가더라도 **보증금 반환에 대한 권리(대항력, 우선변제권)**은 유지됩니다.
④ 소송 및 강제집행 (경매청구)
임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없다면?
▶️ 바로 보증금 반환 소송을 진행해야 합니다.
- 관할 법원에 전세보증금 반환청구소송 제기
- 승소 판결을 받은 뒤, 임대인의 재산에 대해 강제집행(경매) 신청 가능
🧾 부동산 외에도 자동차, 통장, 예금 등에 대해 압류 가능
⑤ 전세보증금 반환 보증보험 / 피해자 구제제도 활용
이미 사기를 당한 후라면, 국가에서 마련한 구제 제도를 활용하세요.
🔹 1) 주택도시보증공사(HUG) 보증보험
전세 계약 전 보증보험에 가입했다면,
▶️ 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 HUG가 먼저 돌려줍니다.
- 보험 가입 조건 확인 필요
- 보증료는 임차인이 부담 (하지만 전세보증금 보호 효과 ↑)
📌 최근 피해자가 많아지면서, 사후에도 가입을 허용하는 구제 사례가 늘고 있습니다.
🔹 2) 전세사기 피해자 특별법 (국토교통부)
2023년부터 시행된 특별법으로, 피해자들에게 아래와 같은 지원이 이뤄지고 있어요.
- 피해자 등록제: 지자체에서 피해자로 인정받으면 다양한 혜택 제공
- 최우선변제금 지급: 일정 범위 내에서 국가가 먼저 보증금 일부 지급
- 공공임대 긴급지원, 긴급주거 이전비, 이사비 등
👉 피해자 등록은 지자체 건축과 또는 주거복지과 등에서 신청 가능
✅ 전세사기 피해자들이 가장 많이 묻는 Q&A
Q1. 보증금 일부만 돌려받았어요. 나머지는 포기해야 하나요?
➡️ 아니요. **임대인의 다른 재산(통장, 자동차, 타 부동산 등)**에 대해 압류할 수 있어요.
Q2. 소송은 너무 어렵고 복잡해요. 도움받을 곳 없나요?
➡️ 네, 각 시군구에 있는 법률구조공단, 대한법률구조공단 등을 통해 무료 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다.
Q3. 피해자로 인정받으려면 어떻게 해야 하나요?
➡️ 해당 지자체에 피해자 등록 신청서를 제출하고, 서류 심사를 통해 인정받아야 합니다.
필요서류 예:
- 임대차계약서
- 확정일자, 전입신고 확인서
- 보증금 미반환 확인서류 등
✅ 현실적인 조언: 이사 전 꼭 체크해야 할 5가지
- 등기부등본 확인 필수! (임대인=실소유자 여부, 근저당 등)
- 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
- 주변 시세보다 터무니없이 싼 전세는 의심하기
- 전입신고 + 확정일자는 계약 후 바로 처리
- 계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히 확인 (중도해지, 연장, 원상복구 등)
✅ 마무리하며 – "당하지 않는 것"보다 중요한 건 "제대로 대응하기"
전세사기를 피하는 것이 가장 좋지만,
이미 당했다면 절대 포기하지 마세요.
✔️ 정부의 구제제도
✔️ 법적 절차
✔️ 임차인 보호제도
이 모든 것을 적극적으로 활용하면, 보증금을 돌려받을 가능성은 충분합니다.